Oppsummering

Saken gjelder Sakkyndig ankenemnd i Arendal kommunes vedtak 17. september 2025 om fastsettelse av eiendomsskatt. Sakkyndig ankenemnd besluttet å behandle alle klagene fra eierne i et eierseksjonssameie samlet i ett vedtak. Etter Sivilombudets syn er ikke denne løsningen egnet til å synliggjøre at alle anførslene til klagerne er vurdert i klagebehandlingen, eller oppfylle kravet til begrunnelse.

På bakgrunn av Arendal kommunes etterfølgende korrespondanse med klageren og svaret på vårt undersøkelsesbrev, har vi ikke funnet grunn til å be kommunen eller ankenemnden om å følge opp saken videre nå. Sivilombudet ber kommunen merke seg uttalelsen for fremtidige saker.

Sakens bakgrunn

X (heretter klageren) eier en leilighet i et eierseksjonssameie i Arendal kommune. Han klagde på kommunens vedtak om eiendomsskatt. Sakkyndig nemnd (førsteinstansen) vurderte klagen i vedtak 16. mai 2025 og reduserte taksten på grunnlag av prisstatistikk. Arendal kommune hadde også mottatt klager fra sameiets styre og flere av de andre seksjonseierne.

Sakkyndig ankenemnd (klageinstansen) besluttet en felles løsning for alle seksjonene, og et likelydende vedtak ble 17. september 2025 sendt til alle seksjonseierne. I vedtaket ble eiendomsskatten redusert noe for alle. Sivilombudet forstår saken slik at ingen av seksjonseierne fikk egne vedtak fra ankenemnda utover det felles vedtaket.

X klaget 13. oktober 2025 til Sivilombudet. I klagen gjorde han gjeldende at ankenemndas vedtak brøt med likebehandlingsprinsippet. Han mente også at klagen hans skulle ha blitt vurdert separat og ikke i et samlet vedtak til alle seksjonseierne.

Våre undersøkelser

Vi fant grunn til å undersøke den delen av klagen som gjaldt manglende individuell behandling i brev 24. oktober 2025 til Arendal kommune.

I brevet stilte vi spørsmål om ankenemnda hadde vurdert alle anførslene fra alle klagerne før de traff vedtaket 17. september 2025. Vi stilte også spørsmål om vedtaket var tilstrekkelig begrunnet for hver enkelt klager. Til slutt stilte vi spørsmål om løsningen med å behandle alle klagene fra seksjonseierne samlet, med likelydende brev til alle klagerne, var egnet til å oppfylle saksbehandlingsreglene for eiendomsskattesaker.

Arendal kommune svarte at Sakkyndig ankenemnd vurderte alle anførslene, at vedtakene var godt begrunnet og at løsningen med å behandle alle klagene fra seksjonseierne samlet var fullt ut forsvarlig i dette tilfellet.

Sivilombudets syn på saken

1. Rettslige utgangspunkter for saksbehandlingen

1.1 Klageinstansens kompetanse i eiendomsskattesaker

Seksjonseiere i et eierseksjonssameie betaler eiendomsskatt for sin eierandel. Det betyr at hver enkelt eier får hvert sitt vedtak om eiendomsskatt. Den enkelte eier har også rett til å påklage vedtaket.

I kapittel 6 i eigedomsskattelova er det regler om klage i eiendomsskattesaker. I tillegg gjelder forvaltningslovens regler om klage så lenge ikke annet følger av eigedomsskattelova, jf. eigedomsskattelova § 29 første ledd.

Ved behandlingen av en klage i eiendomsskattesaker kan klageinstansen «prøve alle sider av saken», jf. forvaltningsloven § 34 annet ledd første punktum. I annet punktum står det at klageinstansen «skal» vurdere de synspunkter klageren kommer. Tilsvarende følger av Arendal kommunes egne eiendomsskattevedtekter § 5-7 bokstav b og § 5-6 første ledd annet punktum.

I prop. 112 L (2011-2012) foreslo Finansdepartementet nye regler for behandlingen av eiendomsskattesaker. På side 34 uttalte departementet:

«Departementet meiner at det følgjer av gjeldande rett at klageorganet må vurdere alle klagepunkta og merknadene frå skattytar, og at det ikkje er nødvendig å seie dette i lova.»

1.2 Kravet til begrunnelse

Eigedomsskattelova § 29 femte ledd stiller krav om «stutt» begrunnelse for vedtak i eiendomsskattesaker. Om begrunnelsesplikten har ombudet i sak SOM-2023-2808 avsnitt 20 uttalt:

«Reglene i forvaltningsloven gjelder som hovedregel også for saksbehandlingen i eiendomsskattesaker. Et unntak fra forvaltningsloven er kravet til begrunnelse. Etter eigedomsskattelova § 29 femte ledd er det kun et krav om «stutt grunngjeving». Det er likevel forutsatt at forvaltningsorganet i en klageomgang må vurdere alle klagepunktene som fremmes, jf. Prop.112 L (2011–2012) under punkt 3.5.7.2 på side 34. I enkelte tilfeller kan klageren også ha en forventning om at bestemte anførsler imøtegås på en individualiserende måte, se ombudets uttalelse 29. juni 2020 (SOM-2019-4420). Ombudet har uttrykt at det også kan være nærliggende å gi en kort begrunnelse dersom klageren har fremlagt en lavere takst, men denne ikke blir tatt til følge, se ombudets årsmelding for 2006 på side 222 (SOMB-2006-55).»

Kravene til begrunnelse gjelder både for førsteinstansens og klageinstansens vedtak, se forvaltningsloven § 33 første ledd.

2. Oppfylte Sakkyndig ankenemnd saksbehandlingsreglene ved behandlingen av klagen?

I klagen på fastsettelsen av eiendomsskatten kom klageren med en rekke anførsler. Han hevdet blant annet at vedtaket var i strid med prinsippet om likebehandling. Videre pekte han på flere forhold som han mente hadde betydning for fastsettelsen.

Sakkyndig nemnd, altså førsteinstansen, behandlet klagen i brev 16. mai 2025. Vedtaket er kun rettet til klageren og oppfyller etter ombudets syn kravene til begrunnelse som gjelder for eiendomsskattevedtak. Klageren fikk ikke fullt medhold, og saken ble sendt videre til klageinstansen, Sakkyndig ankenemnd.

Sakkyndig ankenemnd valgte som nevnt å behandle alle klagene fra seksjonseierne i eierseksjonssameiet samlet i ett likelydende vedtak. I vedtaket besvarte ankenemnda enkelte spørsmål som ble stilt under befaringen av eiendommen, og som også var tatt opp av klageren i hans klage. Flere av klagerens anførsler ble imidlertid ikke adressert, blant annet anførselen om at fastsettelsen av eiendomsskatten stred med prinsippet om likebehandling.

I svaret på vår undersøkelse skrev Arendal kommune at klagerens anførsler ble gjennomgått av Sakkyndig nemnd, og at Sakkyndig ankenemnd sluttet seg til disse vurderingene. Videre skrev kommunen at løsningen med å svare ut alle klagene i ett brev er fullt forsvarlig. Kommunen viste til at alle klagene har fått en individuell vurdering som ble beskrevet i vedtakene til Sakkyndig nemnd.

Det følger ikke av kravet til begrunnelse i eigedomsskattelova § 29 femte ledd at alle anførslene til klageren nødvendigvis må kommenteres i vedtaket. Det sentrale er at begrunnelsen skal gjøre klageren i stand til å forstå hva vedtaket går ut på, se blant annet SOM-2023-2808 avsnitt 30. På den andre siden bør det kunne utledes av vedtaket at anførslene har blitt vurdert, se blant annet SOM-2024-3487 avsnitt 31 om begrunnelsesplikten etter forvaltningsloven.

Kravet om stutt grunngjeving i eigedomsskattelova § 29 femte ledd gjelder både for underinstansen og klageinstansens vedtak. Det er derfor ikke tilstrekkelig at underinstansens vedtak oppfyller begrunnelseskravet. Også klageinstansens vedtak må være tilstrekkelig begrunnet.

Dersom klageinstansen slutter seg til underinstansens vurderinger, kan det være tilstrekkelig å vise til underinstansens vedtak i klagesaken. I Sakkyndig ankenemnds vedtak i saken her fremgår det imidlertid ikke hvordan ankenemnda stiller seg til underinstansens vurderinger.

Etter ombudet syn er ikke løsningen Arendal kommune har valgt, ved at alle de individuelle klagene fra eierne i eierseksjonssameiet er besvart i ett likelydende vedtak, egnet til å synliggjøre at alle anførslene til klagerne er vurdert eller oppfylle kravet til begrunnelse. For den som mottar vedtaket, kan det fremstå som at klagen ikke har vært underlagt individuell behandling av klageinstansen.

På denne bakgrunn mener ombudet at Sakkyndig ankenemnds vedtak 17. september 2025 ikke er tilstrekkelig begrunnet.

Ombudet bemerker at kravet til begrunnelse ikke er særlig strengt i eiendomsskattesaker. Kravet kunne ha blitt oppfylt med noen få tilpasninger av vedtaket til klageren i saken her, for eksempel ved å vise til begrunnelsen i sakkyndig nemnd.

Konklusjon

Sivilombudet har kommet til at Sakkyndig ankenemnds vedtak 17. september 2025 ikke oppfyller kravene til begrunnelse i eigedomsskattelova § 29 femte ledd. På bakgrunn av Arendal kommunes etterfølgende korrespondanse med klageren og svaret på vårt undersøkelsesbrev, har vi ikke funnet grunn til å be kommunen eller ankenemnden om å følge opp saken videre nå.