Oppsummering

Saken gjelder beskatning av deler av bygg på en landbrukseiendom. Eiendommen var i utgangspunktet unntatt eiendomsskatt fordi den ble drevet som gårds- eller skogbruk, se eigedomsskattelova § 5 første ledd bokstav h. Kommune hadde likevel skjønnsmessig beskattet et areal på 20 kvadratmeter hver i tre bygninger, og begrunnet det med at arealene ble brukt til å parkere privatbiler. Det fulgte av kommunens retningslinjer at deler av enkeltbygg kunne beskattes, når enkeltdelene ikke hørte til driften.

Sivilombudet mener at det i utgangspunktet ikke er grunnlag for å beskatte enkeltdeler av landbruksbygg på en eiendom som er unntatt eiendomsskatt etter landbruksfritaket. Lovens ordlyd, lovforarbeidene og lovens system viser at vurderingen av om eiendommen drives som gårds- eller skogbruk er ment for et større omfang enn enkeltarealene i saken. Som følge av feil lovforståelse er vedtakene om taksering og beskatning ugyldig.

Videre mener Sivilombudet at kommunens konkrete begrunnelse ikke var god nok, da den ikke kommenterte sentrale anførsler fra klagerne om den faktiske bruken av arealene. Det var heller ikke mulig for Sivilombudet å etterprøve begrunnelsen fullt ut. Kommunen er bedt om å fatte nye vedtak og informere Sivilombudet.

Sakens bakgrunn

A og B (heretter klagerne) eier eiendommen X i Flesberg kommune. Eiendommen er en landbrukseiendom uten konsesjon, med flere bygninger.

Kommunestyret i Flesberg vedtok 25. april 2025 ny alminnelig taksering av alle eiendommer i kommunen, med virkning fra 2025. Det ble sendt ut vedtak 20. februar 2025 om takst på klagernes eiendom. I vedtaket står det at eiendomstypen er våningshus, men i den detaljerte utregningen kommer det fram at også fem andre bygninger er vurdert og til dels beskattet.

Klagerne klagde 31. mars 2025 på Flesberg kommunes vedtak. Klagerne oppfattet det slik at de ikke hadde fått fritak for eiendomsskatt for landbrukseiendom. Det ble vist til at det var skogsdrift på eiendommen, og at eiendommen hadde hatt fritak siden eiendomsskatt ble innført i kommunen i 2014. Klagerne mente også at taksten på våningshuset var feil og for høy.

Klagen ble behandlet av Flesberg kommunes Sakkyndig nemnd eiendomsskatt 8. mai 2025. Nemnda befarte eiendommen og gav delvis medhold i klagen. Til klagernes anførsler om landbruksfritaket skrev nemnda: «Pkt. 1: Alle bygg anses kun til privat bruk. Dermed er det ingen bygg som brukes i forbindelse med skogbruk og eiendommen skal ikke ha fritak etter § 5h.». Under «saksopplysninger» sto det også: «Fritak etter §5h gjelder kun driftsbygninger på eiendommen. Vi kan ikke se at eiendommen har noen driftsbygninger som er knyttet til skogbruk. Etter saksbehandlers vurdering bør eiendommen besiktiges for å vurdere bruken av byggene.». For våningshuset ble taksten satt ned. Klagerne ble underrettet 21. mai 2025 om takstvedtaket, og kommunen fattet nytt vedtak om eiendomsskatt 22. mai 2025.

Klagerne klagde på det nye vedtaket 4. juni 2025, og mente fortsatt at hele eiendommen unntatt våningshuset skulle vært unntatt eiendomsskatt som landbrukseiendom. I klagen ble det blant annet vist til at det i alle bygningene «oppbevares utstyr til jord og skogbruk. Traktor, vinsj, lunne-bom, motorsager, slipemaskin til motorsagkjeder, ryddesag, vedkløyver, plog, jordfreser, potetard og mye redskap. Uthusene er i høy grad nødvendige og i bruk ved drift av småbruket, både jordbruk og skogbruk.». Taksten på våningshuset ble akseptert.

Klagen ble behandlet av Flesberg kommunes Klagenemnd eiendomsskatt 19. juni 2025. Klagenemnda befarte eiendommen og gav delvis medhold i klagen. Klagenemnda mente at eiendommen var en landbrukseiendom som hadde fritak fra eiendomsskatt. Etter kommunens retningslinjer mente klagenemnda likevel at «bygg/deler av bygg som ikke benyttes til landbruk [skal] skattlegges». Klagenemnda skrev deretter: «På bakgrunn av befaringen finner klagenemnda at det er 3 garasjer (deler av bygg) som ikke er landbruksformål. Arealet på disse fastsettes skjønnsmessig til 20 m2 for hver garasje-del.». Klagerne ble underrettet 24. juni 2025 om takstvedtaket, og kommunen fattet nytt vedtak om eiendomsskatt samme dato.

Klagerne klagde saken inn til Sivilombudet 13. august 2025. Det ble vist til at Flesberg kommune ikke hadde hjemmel til å gjøre unntak fra landbruksfritaket i det omfanget som var gjort.

Våre undersøkelser

Vi fant grunn til å undersøke saken nærmere med Flesberg kommune, særlig om det var adgang til å kreve eiendomsskatt for deler av bygninger på en landbrukseiendom. I brev 24. oktober 2025 stilte vi blant annet kommunen spørsmål om:

  1. Eigedomsskattelova § 5 første ledd bokstav h gir hjemmel for å skattlegge deler av bygg, og om klagernes eiendom kunne beskattes ved å dele opp tre av bygningene i enkeltdeler («garasjedelene»)?
  2. Garasjer etter kommunens retningslinjer kan være omfattet av landbruksfritaket, slik at det ikke kreves eiendomsskatt?
  3. Hva var begrunnelsen for at de såkalte garasjedelene ikke ble brukt til gårds- eller skogbruk?
  4. Begrunnelsene til klagenemnda oppfyller kravene til begrunnelse i eigedomsskattelova § 29 femte ledd?

Flesberg kommune svarte i brev 14. november 2025. Spørsmålene ble besvart i samarbeid med leder i Sakkyndig nemnd og leder i Klagenemnd i kommunen. Blant annet mente kommunen at:

  1. Etter eigedomsskattelova § 5 første ledd bokstav h fritas eiendom som er drevet som gårdsbruk eller skogbruk. Det er kun driftsdelen av landbrukseiendommen som omfattes av fritak for eiendomsskatt. Areal i driftsbygninger som brukes til parkering av biler i privat regi skal beskattes.
  2. Garasjer som brukes til parkering av biler skal beskattes. Garasjer som brukes til parkering av landbruksmaskiner omfattes av landbruksfritaket. Det er bruken av bygget som avgjør. Hvis kommunen observerer biler i garasjen under befaringen, vil arealet beskattes.
  3. I tre av garasjedelene i landbruksbyggene ble det observert parkering av biler under befaringene. Klagerne bekreftet at bygget ble benyttet til biler for privat bruk. I den siste garasjedelen sto det parkert en landbruksmaskin, og dette arealet ble ikke beskattet.
  4. Begrunnelsen til Klagenemnda oppfyller kravene i eigedomsskattelova § 29 femte ledd. Det er fattet et vedtak og gitt en «stutt grunngjeving for avgjerda», med henvisning til rammer og retningslinjer.

Klagerne fikk kommunens svar oversendt og fikk uttale seg i saken.

Sivilombudets syn på saken

Hovedspørsmålet i saken er om Flesberg kommune kan kreve eiendomsskatt for deler («garasjedelene») av tre bygninger som ellers er i bruk som landbruksbygg på klagernes landbrukseiendom.

Sivilombudet har i flere tidligere uttalelser behandlet tilfeller hvor kommuner har krevd eiendomsskatt for enkeltbygninger på landbrukseiendommer som har vært unntatt fra beskatning på grunn av landbruksfritaket, se blant annet SOM-2011-556, SOM-2015-2395, SOM-2019-994 og SOM-2023-703. Denne saken skiller seg fra de nevnte uttalelsene ved at det kreves eiendomsskatt kun for deler av enkeltbygninger, samtidig som de resterende delene er unntatt beskatning på grunn av landbruksfritaket.

Det er også et spørsmål i saken om takstvedtaket er tilstrekkelig begrunnet.

Reglene om eiendomsskatt på landbrukseiendom

Kommunestyret kan skrive ut eiendomsskatt på «faste eigedomar i hele kommunen», jf. eigedomsskattelova § 3 første ledd bokstav a.

En «fast eiendom» regnes normalt som selve grunnen med bygning, jf. blant annet Høyesteretts dom i HR-2023-2428-A avsnitt 42 med videre henvisninger til juridisk teori. Dette samsvarer med eigedomsskattelova § 4 om at til «faste eigedomar vert rekna bygningar og tomt som høyrer til».

Når kommunen har skrevet ut eiendomsskatt på fast eiendom, vil «[e]igedom som vert driven som gardsbruk eller skogbruk» være fritatt, jf. eigedomsskattelova § 5 første ledd bokstav h. Bakgrunnen for det såkalte landbruksfritaket var at lovgiver mente at eiendomsskatt ville føre til en uforholdsmessig høy beskatning av landbrukseiendommer, se nærmere SOM-2019-994 med videre henvisninger.

Ordlyden i § 5 første ledd bokstav h om «eigedom» viser etter lovens system tilbake til §§ 3 og 4, slik at det er grunn med bygning(er) som er fritatt fra eiendomsskatt. Dette vises også ved at vurderingstemaet er om eiendommen drives som gårds- eller skogbruk. En slik vurdering må naturligvis skje i et større omfang og for en større bestanddel, enn enkeltarealer på eiendommen.

Dersom deler av fast en eiendom som omfattes av fritaket i § 5 første ledd likevel skal beskattes, må det være et grunnlag for dette. I lovforarbeidene er det gjort unntak for beskatning for deler av landbrukseiendom. Det står at landbruksfritaket omfatter «eigedomar som vert nytta til jord- eller skogbruk, bortsett frå våningshus med høveleg tuft og område som går inn under ein vedteken reguleringsplan», jf. Ot.prp.nr.44 (1974-1975) s. 13. Det betyr at kommunen kan beskatte bolighus med passende tomt, også dersom eiendommen ellers er fritatt fra eiendomsskatt fordi den drives som gårds- eller skogbruk.

Da landbruksfritaket ble gjort obligatorisk, ble det begrepsmessig skilt mellom driftsdelen og boligdelen på en eiendom: «I dag kan kommunen velje å frita eigedom som vert nytta til jord- og skogbruk (driftsdelen, ikkje bustaddelen).», jf. Ot.prp.nr.77 (2005-2006) s. 43. Det står videre: «Høvet for kommunestyret til å gjere fritak for driftsdelen av jord- og skogbrukseigedom vert foreslått gjort om til eit obligatorisk fritak. Fritaket vil ha same omfang som gjeldande regel. Mellom anna er ikkje våningshus omfatta av unntaket for jord- og skogbrukseigedomar», jf. s. 48. Sivilombudet forstår uttalelsene i lovforarbeidene som at unntaket om våningshus ble videreført, men nå som en del av begrepene om driftsdel og boligdel.

Oppsummert viser loven og lovforarbeidene at en kommune har adgang til å kreve eiendomsskatt for bolighus med passende tomt, der den resterende eiendommen er unntatt fra beskatning fordi den drives som gårds- eller skogsbruk.

Sivilombudet er kjent med at Finansdepartementet i forbindelse med at landbruksunntaket ble gjort obligatorisk, uttalte at det er «naturlig å forstå [eigedomsskattelova § 5 første ledd bokstav h] slik at det i utgangspunktet bare er driftsdelen knyttet til selve jord- eller skogbruket som er fritatt fra eiendomsskatteplikten», jf. UTV-2007-1250. Departementet eksemplifiserer ved at utleie av en låve til butikkformål vil kunne beskattes, selv om eiendommen ellers er omfattet av landbruksfritaket. Departementet skriver videre at det «bare er driftsbygninger som er omfattet av landbruksfritaket. Alle boligenheter vil måtte behandles som tilsvarende eiendommer i kommunen».

Finansdepartementets synspunkt virker å være forankret i lovens vurderingstema om eiendommen «vert driven som gardsbruk eller skogbruk», jf. eigedomsskattelova § 5 første ledd bokstav h. Hva som menes som en «eigedom» er ikke kommentert. Finansdepartementet viser også til hensynet til likebehandling, ved at tilsvarende aktivitet som ikke ligger på en landbrukseiendom beskattes.

Slik Sivilombudet oppfatter uttalelsen åpner Finansdepartementet opp for at det ikke bare er boligbygg på en landbrukseiendom som kan skattlegges, men også driftsbygninger som etter en konkret vurdering ikke kan sies å inngå i driften som gårds- eller skogbruk. Sivilombudet har som nevnt lagt en lignende forutsetning til grunn i uttalelsene SOM-2011-556, SOM-2015-2395, SOM-2019-994 og SOM-2023-703, uten at synspunktet ble problematisert.

Finansdepartementets uttalelse omtaler ikke delvis beskatning av enkeltbygg, hverken når det gjelder boligformål eller annen næringsvirksomhet enn landbruk. Det klare utgangspunktet må være at bygningen enten er omfattet av landbruksfritaket eller ikke. Det er der samlet aktivitet i bygget har et annet formål enn drift av landbrukseiendom, bygningen eventuelt kan sies å ikke inngå i driften som landbrukseiendom. Noe annen aktivitet enn landbruksdrift i deler av ett bygg, fratar ikke i seg selv bygget karakter som driftsbygning. Eventuelle unntak fra utgangspunktet om fritak må vurderes konkret og på bakgrunn av lovens vurderingstema om eiendommen drives som gårds- eller skogbruk. Ved vurderingen må det tas hensyn til om det er naturlig å vurdere enkeltdelen for seg selv.

Det understrekes at Sivilombudet med dette ikke har tatt stilling til om for eksempel et klart kombinert bygg kan tenkes å delvis skattlegges, heller ikke hvor grensen i så fall skal trekkes. Denne saken gir ikke grunnlag for å gå nærmere inn på dette, da Sivilombudets syn er at det klart nok ikke er grunnlag for å beskatte enkeltdeler av de aktuelle bygningene.

Flesberg kommunes retningslinje og vedtak

Spørsmålet er så om Flesberg kommune har lagt til grunn en rett forståelse av regelen om landbruksfritaket i eigedomsskattelova § 5 første ledd bokstav h.  

I Flesberg kommunes retningslinjer står det under punkt 2.5.3 om landbruksfritaket: «Fritaket gjelder ikke for bygg som helt eller delvis benyttes som bolighus. Fritaket gjelder heller ikke for landbruksbygg benyttet til andre formål enn landbruk, herunder hytter, garasjer og deler av driftsbygninger og areal som benyttes til annen næringsvirksomhet enn jordbruk/skogbruk».

Kommunens retningslinjer åpner opp for å beskatte deler av bygg og grunn som ikke benyttes til landbruksformål, både når det gjelder bygg som brukes til bolig og annen næringsvirksomhet. Som gjennomgangen over har vist, er en slik forståelse for vid. Utgangspunktet er som nevnt at bygningen enten er omfattet av landbruksfritaket eller ikke. 

Flesberg kommune har redegjort for hvordan retningslinjen har blitt praktisert. Som nevnt beskatter kommunen areal hvor biler står parkert, selv om arealet ikke er tilknyttet bolighuset. I klagernes tilfelle gjelder dette deler av bygg som kommunen ellers har ment at brukes til landbruk, men hvor det har stått parkert biler. Sivilombudet mener at en slik praktisering ikke er i samsvar med regelen om landbruksfritaket. Praksisen virker ellers å være noe tilfeldig og gi mindre sikre svar, avhengig av den konkrete bruken av bygget på befaringstidspunktet.

I klagernes tilfelle har Flesberg kommune beskattet tre enkeltdeler i tre større bygg, som kommunen tilsynelatende mener er garasje for biler som ikke brukes i landbruksdriften. Arealet ble skjønnsmessig fastsatt til 20 kvadratmeter for hver «garasjedel». Samlet utgjør arealene en mindre del av bygningene og landbrukseiendommen. Sivilombudet mener at skattleggingen ikke er i samsvar med eigedomsskattelova § 5 første ledd bokstav h og forståelsen som redegjort for over. Denne delen av kommunens vedtak er derfor uten videre ugyldig som en følge av feil lovforståelse.

Krav til begrunnelse

Dersom det fattes et vedtak om eiendomsskatt, gjelder det et krav om «stutt grunngjeving for avgjerda», jf. eigedomsskattelova § 29 femte ledd. Det vil si et krav til begrunnelse som er lempeligere enn etter forvaltningsloven § 25, men hvor klagepunktene vurderes og bestemte anførsler imøtegås, se blant annet Sivilombudets uttalelse SOM-2023-2808 avsnitt 20 med videre henvisninger.

Klagerne har uttrykkelig tatt opp i klagen til Klagenemnda at det ble oppbevart gårds- og skogbruksutstyr i alle de tre bygningene som kun delvis ble beskattet. Anførslene ble ikke imøtegått av Klagenemnda. Samtidig kommer det ikke klart fram i begrunnelsen hvorfor de tre garasjedelene ble beskattet. Klagenemndas påstand om at klagerne selv har bekreftet at bilene som sto parkert ikke ble brukt i gårds- og skogsdriften, har først kommet fram i svaret på Sivilombudets undesøkelse.

Sivilombudet mener at Flesberg kommunes takseringsvedtak ikke er begrunnet i tilstrekkelig grad da sentrale anførsler fra klagerne ikke er besvart og skattleggingen av «garasjedelene» ikke er mulig å etterprøve.

Videre oppfølging

Sivilombudet ber Flesberg kommune om å fatte nye vedtak om taksering og beskatning av klagernes eiendom, samt sørge for en eventuell tilbakebetaling av for mye innbetalt eiendomsskatt som en følge av kommunens feil. Vi ber også om at kommunen oppdaterer sine retningslinjer og praksis etter Sivilombudets forståelse. Vi ber om å motta de nye vedtakene i kopi, senest innen 15. april 2026.

Konklusjon

Sivilombudet er kommet til at Flesberg kommune ikke kan beskatte tre enkeltdeler av bygninger på klagernes eiendom («garasjedelene»). Kommunen har en feil lovforståelse og vedtakene er uten videre ugyldig for de delene det gjelder. Takseringsvedtaket er heller ikke tilstrekkelig begrunnet. Kommunen er bedt om å fatte nye vedtak og oppdatere sine interne retningslinjer.