Oppsummering

Saken gjelder omgjøring av et reseksjoneringsvedtak. En boligeiendom i Lund kommune bestående av to eierseksjoner ble i 2012 reseksjonert, slik at hele utearealet på bakkeplan – inkludert adkomstpartiet til en trappeoppgang – ble gjort om fra fellesareal til tilleggsdel for seksjon 1. Dette førte til at eieren av seksjon 2 måtte passere en del av arealet som lå til seksjon 1 for å komme til egen inngang i andreetasje, noe som var i strid med kravene etter den dagjeldende eierseksjonsloven 1997 § 6.

Etter anmodning fra eieren av seksjon 2 opphevde kommunen reseksjoneringsvedtaket i 2023. Kommunen mente at reseksjoneringsvedtaket var ugyldig i sin helhet grunnet mangelen på sikret adkomst for seksjon 2. Statsforvalteren i Rogaland kom til samme konklusjon. Eieren av seksjon 1 klagde saken inn for ombudet.

Saken reiser spørsmål om adkomstmangelen tilsier at vedtaket er helt eller bare delvis ugyldig. Et videre spørsmål er hvilken betydning det har for gyldigheten av vedtaket og forvaltningens omgjøringsadgang at det på omgjøringstiden i 2023 var gått 11 år fra vedtaket ble truffet, og at eieren av seksjon 1 har innrettet seg etter vedtaket.

Etter ombudets syn taler det meste for at reseksjoneringsvedtaket bare må anses delvis ugyldig som følge av adkomstmangelen. Partenes innrettelse og tiden som har gått fra vedtaket ble truffet til feilen ble oppdaget, trekker i samme retning. Ombudet har imidlertid ikke funnet grunn til å ta endelig stilling til dette spørsmålet. Etter ombudets syn var det i alle tilfeller klart urimelig å omgjøre vedtaket i sin helhet, jf. «kan-skjønnet» i forvaltningsloven § 35 c, slik at hele utearealet ble omgjort til fellesareal. Ombudet ber Statsforvalteren om å behandle saken på nytt i lys av dette.

Sakens bakgrunn

Eieren av eiendommen X i Lund kommune, A, fikk i 2011 tillatelse til å seksjonere eiendommen i to seksjoner (seksjon 1 og seksjon 2). Eiendommen omfatter en boligbygning med flere etasjer. Seksjon 2 ligger i bygningens andreetasje og har inngang fra en balkong via et trappehus som leder opp fra bakkeplan. Ved seksjoneringen ble hele eiendommens uteareal på bakkeplan gjort til fellesareal for de to seksjonene.

I 2012 søkte A – som fortsatt eide begge seksjonene – om reseksjonering for å omdanne utearealet til tilleggsdel for seksjon 1. Arealet inkluderer et asfaltert område som i dag fungerer som innkjørsel og parkeringsplasser, samt et hageområde. Kommunen innvilget søknaden. Hele utearealet – inkludert adkomstpartiet til trappehuset som leder opp til seksjon 2 – ble dermed omgjort til tilleggsdel for seksjon 1.

Senere samme år ble seksjon 2 solgt til nåværende eier, B. I mars 2020 solgte A seksjon 1 til C.

Kartutsnitt - eiendom med ulike uteområder.
Oversikt over eiendommen med de ulike uteområdene, innsendt av klageren. Området markert med rødt viser det asfalterte innkjørsel- og parkeringsområdet. Den svarte firkanten viser adkomstpartiet for seksjon 2 inn til trappehuset. Området markert med blått er hagen.

Gjennom sin advokat, Per Øyvin Andersen, kontaktet B kommunen i august 2022 for å få rede på om seksjoneringen var i tråd med eierseksjonslovens regler. Det ble pekt på at eierseksjonsloven 1997, som gjaldt på seksjoneringstidspunktet, stilte krav om at deler av eiendommen som var «nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen», skulle være fellesareal, jf. § 6 andre ledd tredje punktum. B viste i den forbindelse til at reseksjoneringen i 2012 hadde ført til at adkomstpartiet til trappeoppgangen opp til hennes inngang var omgjort til tilleggsdel for seksjon 1. Det ble også reist spørsmål om B hadde rett på parkeringsplass, og om dette hadde betydning for reseksjoneringsvedtakets gyldighet.

På bakgrunn av henvendelsen traff kommunen 20. mars 2023 vedtak om å oppheve reseksjoneringsvedtaket fra 2012. Begrunnelsen var at kommunen anså reseksjoneringsvedtaket som ugyldig fordi seksjon 2 ikke var sikret lovlig adkomst. Opphevelsen førte til at hele utearealet ble omgjort til fellesareal for seksjon 1 og seksjon 2.

Ved hjelp av SANDS advokatfirma klagde C på kommunens opphevingsvedtak. I vedtak 8. juni 2023 tok kommunen klagen til følge og opphevde opphevingsvedtaket.

Kommunen la til grunn at reseksjoneringsvedtaket var ugyldig grunnet mangelen på sikret adkomst for seksjon 2, men at det ville være urimelig å omgjøre det, jf. «kan»-skjønnet i forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav c. Kommunen pekte på at B – ifølge C – i praksis aldri hadde blitt nektet adkomst via utearealet som lå til seksjon 1, og at hennes rett til å ferdes over området var bekreftet skriftlig av selskapet. Samtidig ville en omgjøring av reseksjoneringsvedtaket få inngripende konsekvenser for eieren av seksjon 1, særlig sett i lys av tiden som var gått. Etter kommunens syn var det ikke et alternativ å «krympe snr. 1’s tilleggsdel slik at snr. 2 får adkomst frem til trappehuset over fellesareal». Det var derfor et spørsmål om å omgjøre «alt eller ingenting». En omgjøring av reseksjoneringsvedtaket ville dermed også føre til at seksjon 1 mistet eksklusiv bruksrett til det opparbeidede hagearealet, noe som ville være urimelig. Kommunens nye opphevingsvedtak førte til at reseksjoneringsvedtaket fra 2012 igjen ble stående, slik at utearealet i sin helhet igjen ble gjort til tilleggsdel for seksjon 1.

Gjennom sin advokat klagde B deretter på det nye opphevingsvedtaket fra 8. juni 2023. B anførte hovedsakelig at det hadde vært korrekt av kommunen å oppheve 2012-vedtaket, ettersom hennes manglende adkomstmuligheter gjorde reseksjoneringsvedtaket ugyldig. Kommunen opprettholdt vedtaket og sendte klagen videre til Statsforvalteren i Rogaland.

I vedtak 5. januar 2024 tok Statsforvalteren klagen til følge. Statsforvalteren pekte på at det etter eierseksjonsloven 1997 var krav om at hoveddelen til hver bruksenhet skulle ha «egen inngang», jf. § 6 første ledd tredje punktum. Ifølge forarbeidene innebar dette at det måtte være «mulig å nå bruksenheten uten å passere andre bruksenheter», jf. Ot.prp. nr. 33 (1995-1996) s. 96. Ettersom resultatet av reseksjoneringen i 2012 var at eieren av seksjon 2 «måtte passere seksjon 1 sin bruksenhet for å komme til egen hoveddel», var kravet til egen inngang ikke oppfylt. Statsforvalteren mente derfor at reseksjoneringsvedtaket var ugyldig. I vurderingen av om vedtaket burde omgjøres, jf. forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav c, viste Statsforvalteren til at eieren av seksjon 2 var blitt fratatt sin lovfestede rett til adkomst til egen hoveddel. Selv om ingen av de nåværende seksjonseierne kunne bebreides for feilen, mente Statsforvalteren at «interessene til seksjon 2 må veie tyngst, og at det var riktig av kommunen å omgjøre/oppheve vedtaket av 14.08.2012». Statsforvalteren opphevde derfor kommunens siste opphevingsvedtak fra 8. juni 2023.

Statsforvalterens vedtak førte til at kommunens opphevingsvedtak 20. mars 2023 på ny ble stående, slik at reseksjoneringsvedtaket fra 2012 igjen ble satt til side i sin helhet. Resultatet ble dermed at hele utearealet – som i 2012 hadde blitt omgjort til tilleggsdel for seksjon 1 – igjen ble omgjort til fellesareal for seksjon 1 og seksjon 2.

Ved hjelp av sin advokat anmodet C Statsforvalteren om å omgjøre sitt vedtak delvis, slik at reseksjoneringsvedtaket fra 2012 nok en gang ville bli stående, men med unntak av arealet som var nødvendig for å sikre seksjon 2 adkomst. Statsforvalteren besluttet å ikke ta anmodningen til følge i avgjørelse 25. mars 2025.

C klagde deretter saken inn for Sivilombudet i et brev 30. april 2025. Selskapet anførte hovedsakelig at Statsforvalterens vedtak var urimelig, ettersom opphevelsen av reseksjoneringen førte til at selskapet ble fratatt råderetten over utearealer som de hadde ervervet, opparbeidet og fortsatt eide. Opphevelsen av 2012-vedtaket medførte altså at det ikke lenger var samsvar mellom seksjoneringen og de reelle eierforholdene.

Klageren pekte videre på at det var den tidligere eieren av seksjon 1 som hadde søkt om reseksjoneringen i 2012, og at selskapet hadde ervervet seksjonen – med utearealet – uten kjennskap til adkomstmangelen. Selskapet kunne derfor ikke bebreides for at seksjon 2 ikke var sikret adkomst. For å sikre seksjon 2 lovlig adkomst var det dessuten kun nødvendig å gjøre en mindre del av utearealet på ca. 15 kvadratmeter om til fellesareal. Konsekvensen av Statsforvalterens vedtak var derimot at hele utearealet på over 500 kvadratmeter ble omdannet til fellesareal, inkludert arealet som i mange år hadde blitt opparbeidet og benyttet som hage for seksjon 1. C mente derfor at opphevelsen av 2012-vedtaket var «sterkt inngripende» overfor dem, og at den skapte en «tilfeldig fordel» for eieren av seksjon 2. Etter selskapets syn skulle Statsforvalteren i stedet kun ha omgjort reseksjoneringsvedtaket fra 2012 delvis, så langt det var nødvendig for å sikre seksjon 2 lovbestemt adkomst. En slik løsning ville innebære at seksjon 1 beholdt det meste av utearealet, samtidig som seksjon 2 fikk sikret sine adkomstmuligheter. Selskapet ville heller ikke motsette seg at seksjon 2 om nødvendig ble sikret parkering ved at deler av parkeringsområdet også ble tilbakeført til fellesareal.

Med henvisning til uttalelser fra Sivilombudet stilte klageren for øvrig spørsmål om det i det hele tatt – i 2023 – fortsatt var rettslig adgang til å omgjøre reseksjoneringsvedtaket i sin helhet, 11 år etter at det ble truffet. Selskapet mente at innrettelseshensynet og den lange tiden som var gått, talte for at omgjøringen ikke burde gå lenger enn det som var «strengt nødvendig».

Våre undersøkelser

I brev 4. juli 2025 undersøkte vi saken med Statsforvalteren i Rogaland. Vi pekte først på at det ikke så ut til at Statsforvalteren i sine avgjørelser i saken hadde vurdert om reseksjoneringsvedtaket fra 2012 kunne anses å bare være delvis ugyldig, for den delen av reseksjoneringen som omfattet arealet som var nødvendig for adkomst til seksjon 2. Vi ba Statsforvalteren ta stilling til om mangelen på sikret adkomst for seksjon 2 medførte at 2012-vedtaket opprinnelig var helt eller bare delvis ugyldig.

Statsforvalteren svarte at reseksjoneringsvedtaket etter deres oppfatning var «ugyldig i sin helhet». Statsforvalteren pekte på at dersom de skulle ha kommet til at vedtaket var delvis ugyldig, måtte de samtidig ha «fastsatt hvor grensene for tilleggsdel og fellesareal skulle gått». Selv om feilen i utgangspunktet bare gjaldt «den delen av vedtaket som knyttet seg til adkomst», mente Statsforvalteren at de «som klageinstans [ikke] hadde hjemmel til å ensidig sette nye grenser for henholdsvis tilleggsdel og fellesareal som avviker fra det som er omsøkt og samtykket til av seksjonseierne».

I undersøkelsesbrevet pekte vi videre på betydningen av tiden som hadde gått fra reseksjoneringen i 2012 og til kommunens opphevelse i 2023, og til at hagearealet og deler av parkeringsområdet var opparbeidet og tatt i bruk av eierne av seksjon 1 i denne perioden. Vi ba Statsforvalteren vurdere om dette fikk betydning for gyldighetsvurderingen, enten Statsforvalteren så det slik at vedtaket opprinnelig bare var delvis eller helt ugyldig. På bakgrunn av denne vurderingen ba vi Statsforvalteren vurdere om det var adgang til å omgjøre reseksjoneringsvedtaket helt eller delvis, jf. forvaltningsloven § 35 c.

Statsforvalteren svarte til dette at innrettelseshensynet og tiden som var gått, var «et sterkt argument for at ugyldigheten kun gjelder den delen av reseksjoneringsvedtaket som knytter seg til adkomst». Med henvisning til uttalelser i forarbeidene til ny forvaltningslov mente Statsforvalteren likevel at «den snevre unntaksregelen» – som åpner for at et materielt ugyldig vedtak med tiden kan anses gyldig av hensyn til parten – ikke kom til anvendelse i denne saken. Statsforvalteren pekte igjen på at de ikke kunne se at «Statsforvalteren hadde kompetanse til å si at vedtaket kun var ugyldig for den del som gjaldt adkomst».

Gjennom sin advokat kommenterte C Statsforvalterens svar. Selskapet anførte hovedsakelig at det var feil å legge til grunn at 2012-vedtaket var ugyldig i sin helhet. Slik selskapet så det, var det ikke «relevant at Statsforvalteren må gjøre en vurdering av grensene mellom fellesareal og tilleggsdel», ettersom de «feilene som foreligger ved vedtaket, og de lovkrav som ligger til grunn, er helt klare». Statsforvalteren kunne derfor ha «fattet vedtak om å tilpasse reseksjoneringen til gjeldende lovkrav», uten at det var nødvendig å gjøre «en skjønnsmessig vurdering av hvordan arealer skal eller bør deles opp».

Statsforvalteren fikk anledning til å kommentere på klagerens merknader. Som berørt tredjepart fikk også B komme med merknader gjennom sin advokat.

Sivilombudets syn på saken

1. Innledning

Hovedspørsmålet i saken er om det var korrekt av kommunen i 2023 å oppheve reseksjoneringsvedtaket fra 2012, slik at hele utearealet på eiendommen ble omgjort fra tilleggsdel for seksjon 1 til fellesareal for seksjon 1 og seksjon 2. Grunnlaget for opphevelsen var at kommunen mente vedtaket var ugyldig i sin helhet, og at det derfor kunne omgjøres i sin helhet i medhold av forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav c.

Klageren har på sin side anført at adkomstmangelen kun gjorde reseksjoneringsvedtaket delvis ugyldig. Slik klageren ser det skulle kommunen – og videre Statsforvalteren i klageomgangen – derfor bare ha omgjort vedtaket delvis, slik at kun adkomstpartiet for seksjon 2 ble tilbakeført til fellesareal, mens det resterende arealet ble opprettholdt som tilleggsdel for seksjon 1, i tråd med de reelle eierforholdene.

Et sentralt spørsmål blir dermed om adkomstmangelen medfører at reseksjoneringsvedtaket er ugyldig, og om vedtaket i så fall må anses som ugyldig i sin helhet, eller bare som delvis ugyldig for seksjoneringen av adkomstpartiet. Ombudet ser nærmere på disse spørsmålene i punkt 2.

Et videre spørsmål er om partenes innrettelse og den lange tiden som har gått, kan tilsi at kommunen uansett ikke burde ha opphevet vedtaket i sin helhet da feilen ble oppdaget i 2023. Ombudet har i flere uttalelser pekt på at «[f]orvaltningens omgjøringskompetanse ved ugyldighet er diskresjonær», og at «omstendighetene i enkeltsaker kan tilsi at en parts berettigede forventninger medfører at omgjøringskompetansen ikke anvendes», se for eksempel ombudets uttalelse 22. november 2012 (SOM-2012-1080). Ombudet vurderer dette spørsmålet i punkt 3.

2. Gyldighetsspørsmålet

2.1 Ugyldighetsgrunnen: manglende sikret adkomst for seksjon 2

Det er enighet om at reseksjoneringsvedtaket fra 2012 var i strid med § 6 i den dagjeldende eierseksjonsloven av 1997, som i stor grad tilsvarer den någjeldende eierseksjonsloven § 7. Det fulgte av bestemmelsens første ledd tredje punktum at hver hoveddel skulle ha «egen inngang». Videre fulgte det av andre ledd tredje punktum at «[d]eler av eiendommen som [var] nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen», skulle være fellesareal. Etter fjerde punktum gjaldt det samme for annet areal som skulle «tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift». I vedtaket 5. januar 2024 har Statsforvalteren videre pekt på forarbeidene til bestemmelsen, hvor det er klargjort at

«[e]gen inngang innebærer at det skal være mulig å nå bruksenheten uten å passere andre bruksenheter. Det er ikke tale om egen inngang fra utsiden, det praktiske vil i de fleste tilfelle være at eiendommens inngangsparti og trapper, korridorer m.m. er fellesareal, og at bruksenheten har inngang fra fellesareal. […] Kravet om egen inngang er tatt med for å sikre at bruksenhetene er selvstendige og formålstjenlige», se Ot.prp. nr. 33 (1995–1996) s. 96.

Etter ombudets syn virker det ut fra dette klart at reseksjoneringsvedtaket lider av en innholdsmangel ved at seksjon 2 ikke ble sikret lovlig adkomst. Konsekvensen av vedtaket var at hele utearealet ble omgjort fra fellesareal til tilleggsdel for seksjon 1. Dette medfører i praksis at eieren av seksjon 2 må «passere» en mindre del av tilleggsdelen til seksjon 1 for å nå trappeoppgangen som leder til egen inngang

I kommunens første opphevingsvedtak 20. mars 2023 er det pekt på at seksjon 2 ved reseksjoneringen i 2012 hverken ble sikret lovlig adkomst eller parkering. I Statsforvalterens vedtak 5. januar 2025 synes Statsforvalteren derimot ikke å ha vurdert spørsmålet om også deler av parkeringsarealet måtte være fellesareal. Statsforvalteren vurderte gyldighetsspørsmålet ut fra spørsmålet om adkomst.

Ombudet har på bakgrunn av dette ikke funnet grunn til å ta stilling til om også deler av parkeringsområdet måtte avsettes til fellesareal for å oppfylle kravene etter den dagjeldende eierseksjonsloven. I de videre drøftelsene vurderer ombudet gyldighetsspørsmålet ut fra forutsetningen om at manglende sikret adkomst for seksjon 2 utgjorde en materiell mangel ved reseksjoneringsvedtaket.

2.2 Er vedtaket ugyldig – helt eller delvis – som følge av feilen?

Det klare utgangspunktet er at innholdsmangler fører til ugyldighet, se HR-2016-2017-A avsnitt 63. Hovedregelen er videre at vedtaket bare blir ugyldig så langt ugyldighetsgrunnen tilsier det. I Eckhoff og Smith, Forvaltningsrett, 2022, 12. utgave, omtales dette slik på side 498:

«Et vedtak som rammes av en ugyldighetsgrunn, blir ikke nødvendigvis ugyldig i sin helhet. Hovedregelen er tvert imot at ugyldigheten ikke rekker lenger enn ugyldighetsgrunnen tilsier. Om et vedtak f.eks. inneholder flere forbud eller påbud, er det bare de delene av det som savner hjemmel, som kan underkjennes på grunn av materiell kompetansemangel.»

Dette utgangspunktet er videreført i den nye forvaltningsloven, som er vedtatt, men ikke trådt i kraft. I den nye lovens § 74 om ugyldighet er regelen etter første ledd første punktum at «[e]t enkeltvedtak er ugyldig så langt det mangler nødvendig hjemmel». Det heter i spesialmerknaden til bestemmelsen (Prop. 79 L (2024–2025) s. 471):

«At vedtaket er ugyldig ‘så langt’ det mangler nødvendig hjemmel, viser til at vedtaket kan være delvis ugyldig i de tilfellene der det bare er deler av vedtaket som mangler hjemmel. En forutsetning for slik delvis ugyldighet er at den resterende delen av vedtaket kan stå seg alene.»

I utgangspunktet kan dette tilsi at reseksjoneringen av eiendommen kun bør anses ugyldig så langt den var i strid med eierseksjonsloven – altså for seksjoneringen av adkomstpartiet. Klagerne har anført at det «ikke [er] slik at en ugyldighet knyttet til enkeltarealer vil medføre at all øvrig disponering av arealene blir ugyldig», og at «det er ingenting i saken som tilsier at resten av reseksjoneringsvedtaket var ugyldig».

Statsforvalteren og kommunen har på sin side lagt til grunn at reseksjoneringsvedtaket var «ugyldig i sin helhet», selv om det er enighet om at «feilen kun gjaldt den delen av vedtaket som knyttet seg til adkomst». Begrunnelsen synes i hovedsak å være at kommunen som seksjoneringsmyndighet og Statsforvalteren som klageinstans i saken ikke hadde hjemmel til å «ensidig» fastsette nye grenser for eierseksjonene, uten søknad fra seksjonseierne. Statsforvalteren skriver om dette i svaret på ombudets undersøkelse:

«Statsforvalteren vurderte at vedtaket var ugyldig i sin helhet. Reseksjoneringsvedtaket gikk ut på å gjøre fellesarealene på bakkenivå i sin helhet om til tilleggsdel for seksjon 1. Dersom Statsforvalteren skulle kommet til at vedtaket var delvis ugyldig, måtte vi samtidig ha fastsatt hvor grensene for tilleggsdel og fellesareal skulle gått. […]

Selv om feilen kun gjaldt den delen av vedtaket som knyttet seg til adkomst, kunne ikke Statsforvalteren se at vi som klageinstans hadde hjemmel til å ensidig sette nye grenser for henholdsvis tilleggsdel og fellesareal som avviker fra det som er omsøkt og samtykket til av seksjonseierne.»

Kommunen har tilsvarende gitt uttrykk for at de ikke hadde «hjemmel til å på egen hånd omgjøre reseksjoneringsvedtaket delvis, f.eks. ved å krympe snr. 1’s tilleggsdel slik at snr. 2 får adkomst frem til trappehuset over fellesareal».

Etter ombudets syn har spørsmålet om kommunens og Statsforvalterens alminnelige kompetanse i seksjoneringssaker begrenset relevans for vurderingen av kommunens kompetanse til å oppheve eller omgjøre reseksjoneringsvedtaket i denne saken. Spørsmålet er om kommunen i 2023 hadde adgang til å oppheve reseksjoneringsvedtaket i sin helhet i medhold av forvaltningsloven § 35 c, som gir hjemmel til å omgjøre ugyldige vedtak. Det er altså ikke snakk om en ny søknad om seksjonering som forutsetter enighet mellom de nåværende seksjonseierne, men derimot om en vurdering av omgjøringskompetansen og -skjønnet etter forvaltningsloven knyttet til et eksisterende vedtak. Spørsmålet blir dermed om reseksjoneringsvedtaket på dette tidspunktet var ugyldig – helt eller delvis – og om kompetansen til å omgjøre vedtaket i så fall burde benyttes.

I denne vurderingen er det etter ombudets syn ikke avgjørende hvordan en eventuell ny søknadsprosess for seksjonering normalt vil se ut, eller om de prosessuelle vilkårene for seksjonering er fulgt. Hvilken kompetanse kommunen hadde til å omgjøre reseksjoneringsvedtaket uten ny søknad fra seksjonseierne i 2023, vil bero på en vurdering av vedtakets gyldighet etter den ulovfestede gyldighetslæren, herunder hvor langt ugyldighetsgrunnen rekker. Dersom vedtaket kun måtte anses delvis ugyldig for seksjoneringen av adkomstpartiet, innebærer det at kommunen ikke hadde kompetanse etter fvl. § 35 c til å oppheve vedtaket sin helhet. Dersom vedtaket derimot måtte anses ugyldig i sin helhet, beror spørsmålet om hel eller delvis omgjøring på en nærmere vurdering (se nærmere om dette i punkt 3).

Det følger av de ovennevnte rettskildene at det avgjørende for vurderingen av om vedtaket skal anses helt eller delvis ugyldig som følge av en innholdsmangel, vil være om de resterende delene av vedtaket «kan stå seg alene», jf. Prop. 79 L (2024–2025) s. 471. I Eckhoff og Smith, Forvaltningsrett, 12. utgave 2022, heter det på side 498:

«Ulike deler av en avgjørelse kan henge sammen på en slik måte at forutsetningene for å opprettholde de andre delene, svikter hvis én del faller bort. Hvis f.eks. en konsesjon kjennes ugyldig, innebærer det at også de pliktene som er pålagt som vilkår for konsesjonen, faller bort. Hvis søkeren ikke hadde fått konsesjon, hadde forvaltningen heller ikke hatt kompetanse til å sette vilkår.»

Spørsmålet blir da om det i dette tilfellet vil være mulig å «opprettholde» seksjoneringen for de øvrige delene av uteområdet som tilleggsdel for seksjon 1, selv om adkomstpartiet tilbakeføres til fellesområde.

Etter ombudets syn taler mye for at de ulike uteområdene reseksjoneringen omfattet, ikke har en så nær sammenheng at adkomstmangelen gjorde vedtaket ugyldig i sin helhet i denne saken. Ombudet viser i den forbindelse til at spørsmålet om hva som utgjør tilstrekkelig adkomst, er et rettsanvendelsesspørsmål som kommunen – som myndighet etter eierseksjonsloven – må ta stilling til. Ombudet er derfor enig med klageren i at det i dette tilfellet ikke vil være nødvendig å gjøre en «skjønnsmessig vurdering av hvordan arealer […] bør deles opp». Derimot vil grensene for seksjoneringen måtte ta utgangspunkt i en vurdering av hva som skal til for å tilfredsstille lovens krav.

Ombudet forstår det videre slik at det i liten grad er tvilsomt hvordan det aktuelle adkomstarealet skal avgrenses for å sikre adkomst for seksjon 2. Det er snakk om et lite område på noen få kvadratmeter som knytter trappeoppgangen til naboeiendommen. Klageren skriver om dette:

«Det er […] tydelig fra forholdene på stedet hva som skal være fellesareal og hva som skal være eksklusivt. Eiendommen har klart avgrensede arealer som hage, asfaltert parkering, adkomstarealer mv. Det er dermed ukomplisert å fastsette grenser for å oppfylle eierseksjonslovens krav og rette feilen ved vedtaket.»

Etter ombudets syn taler det meste derfor for at adkomstmangelen kun medfører at vedtaket må anses delvis ugyldig for denne delen av vedtaket. Det tilsier at kommunen ikke hadde kompetanse etter fvl. § 35 c til å omgjøre andre deler av vedtaket enn det som gjaldt reseksjoneringen av adkomstpartiet.

Slik ombudet ser det, trekker partenes innrettelse og den lange tiden som var gått fra vedtaket ble truffet til feilen ble oppdaget, i samme retning. Uavhengig av om vedtaket opprinnelig måtte anses som helt eller delvis ugyldig som følge av adkomstmangelen, taler mye for at de resterende delene av seksjoneringen – herunder av hageområdet som eieren av seksjon 1 har opparbeidet og brukt – med tiden må anses som gyldig. Høyesterett har uttalt at hovedregelen om at innholdsmangler medfører ugyldighet, ikke er «helt unntaksfri». Når det er «aktuelt å statuere ugyldighet til ugunst for parten, har det blant annet betydning hvor lang tid som har gått og i hvilken grad parten har innrettet seg etter vedtaket», jf. HR-2016-2017-A (avsnitt 73). I dette tilfellet var det gått om lag 11 år fra reseksjoneringsvedtaket ble truffet til kommunen opphevde vedtaket i 2023, og eieren av seksjon 1 har innrettet seg etter vedtaket. Dette kan tilsi at reseksjoneringsvedtaket på omgjøringstiden i 2023 i alle tilfeller måtte anses som gyldig for seksjoneringen av de øvrige områdene utenom adkomstpartiet.

Ombudet har imidlertid ikke funnet grunn til å ta endelig stilling til spørsmålet om reseksjoneringsvedtaket i 2023 måtte anses som helt eller delvis ugyldig, ettersom ombudet i alle tilfeller mener at det var klart urimelig av kommunen å oppheve vedtaket i sin helhet, jf. «kan»-skjønnet i forvaltningsloven § 35 c. Dette begrunnes nærmere i punkt 3. For den videre drøftelsen legger ombudet til grunn at det er klart at adkomstmangelen gjorde at reseksjoneringsvedtaket i det minste var delvis ugyldig for seksjoneringen av adkomstpartiet.

3. Omgjøringsvurderingen

Etter forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav c «kan» forvaltningsorganet omgjøre et ugyldig vedtak. Det følger altså ikke av bestemmelsen at forvaltningsorganet plikter å omgjøre vedtaket, selv om det lider av ugyldighetsgrunner. Det rettslige grunnlaget for en slik plikt må eventuelt være alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper, jf. Ot.prp. nr. 3 (1976-1977) s. 98.

Selv om et vedtak er ugyldig i sin helhet, har forvaltningen altså ingen ubetinget plikt til å oppheve det. Avhengig av omstendighetene kan det være aktuelt å bare omgjøre vedtaket delvis, eller til og med opprettholde det i sin helhet. Ombudet har tidligere uttalt i SOM-2012-1080 at

«[f]orvaltningens omgjøringskompetanse ved ugyldighet er diskresjonær (‘kan’), og omstendighetene i enkeltsaker kan tilsi at en parts berettigede forventninger medfører at omgjøringskompetansen ikke anvendes. Er det gått noe tid siden det opprinnelige vedtaket, og parten ellers ikke er å bebreide, vil det kunne oppstå spørsmål om forvaltningens adgang til å omgjøre innskrenkes etter lengre tid.»

I den aktuelle saken kom ombudet etter en helhetsvurdering til at omgjøringen av vedtaket ikke fremsto som «tilstrekkelig nødvendig». Ombudet la i vurderingen særlig vekt på tiden som var gått fra vedtaket ble truffet:

«Det kan vanskelig sies noe presist om hva som er for lang tid ved omgjøring etter fvl. § 35 første ledd bokstav c, all den tid lovgiver ikke har satt noen tidsfrist. Som et generelt utgangspunkt, mener jeg at grensen for det akseptable er passert når det har gått så lang tid som to og et halvt år.»

Ombudet presiserte samtidig at det uansett må bero på en avveining av sakens øvrige momenter om «omgjøringen likevel kan stå seg». I SOM-2014-3496 klargjorde ombudet at det ikke kan oppstilles noen «tidsfrist for forvaltningens adgang til omgjøring etter fvl. § 35 første ledd bokstav c», men at omgjøringsadgangen må bero på en «konkret vurdering». Hensyn som kan føre til at tidsmomentet får mindre vekt i vurderingen, kan for eksempel være sterke offentlige interesser, sikkerhetshensyn og hensyn til likebehandling, se SOM-2017-597. Partenes innrettelse og i hvilken grad de er å bebreide, vil også være sentrale momenter, se SOM-2013-2835.

Etter ombudets syn tilsier de nevnte hensynene at kommunen i dette tilfellet – uavhengig av om reseksjoneringsvedtaket i sin helhet var å anse som ugyldig – bare burde ha omgjort vedtaket delvis for delen som gjaldt adkomstpartiet.

Ombudet viser i den sammenheng til at det hadde gått 11 år fra vedtaket ble truffet i 2012, til kommunen opphevde det i 2023. Den nåværende eieren av seksjon 1 hadde også eid seksjonen i om lag tre år da kommunen opphevde vedtaket, og det er klart at vedkommende ikke kan bebreides for seksjoneringsfeilen. Etter det opplyste har klageren kjøpt seksjon 1 i den tro at hagearealet var omfattet av seksjonen til eksklusiv bruk, noe som trolig også har påvirket kjøpesummen. Etter ombudets syn trekker tids- og innrettelseshensynet derfor sterkt i retning av at de øvrige delene av vedtaket burde vært opprettholdt.

Samtidig synes det å være få – om noen – hensyn som tilsier at vedtaket bør omgjøres i sin helhet, slik at hele uteområdet tilbakeføres til fellesareal. Slik ombudet forstår saken, er det lite som tyder på at eieren av seksjon 2 har hatt berettigede forventninger om tilgang til andre deler av uteområdet enn adkomstpartiet og eventuelt en del av parkeringsområdet. Dersom vedtaket bare omgjøres delvis, vil hensynet til eieren av seksjon 2 ivaretas ved at adkomsten sikres. Dette vil også medføre at seksjoneringen blir i tråd med de reelle eierforholdene og eierseksjonslovens krav, og dermed sikre allmennhetens interesse i en korrekt seksjonering av eiendommen. Samtidig ivaretas hensynet til eieren av seksjon 1 ved at vedkommende får beholde områdene som har størst betydning for seksjonen, og hvor innrettelsen har vært størst.

Uavhengig av om vedtaket på omgjøringstiden var å anse som helt eller bare delvis ugyldig, mener ombudet på bakgrunn av dette at det var «klart urimelig» å oppheve vedtaket i sin helhet, slik at hele utearealet ble omgjort til fellesareal. Det vises til sivilombudsloven § 12 første ledd bokstav b.

Konklusjon

Etter ombudets syn taler det meste for at reseksjoneringsvedtaket bare må anses delvis ugyldig som følge av adkomstmangelen. Partenes innrettelse og tiden som har gått fra vedtaket ble truffet til feilen ble oppdaget, trekker i samme retning. Ombudet har imidlertid ikke funnet grunn til å ta endelig stilling til dette spørsmålet. Etter ombudets syn var det i alle tilfeller klart urimelig å omgjøre vedtaket i sin helhet, jf. «kan-skjønnet» i forvaltningsloven § 35 c, slik at hele utearealet ble omgjort til fellesareal. Ombudet ber Statsforvalteren om å behandle saken på nytt i lys av dette.

Ombudet har ikke tatt stilling til betydningen av at det i reseksjoneringsvedtaket ikke ble avsatt parkeringsplasser til fellesareal. I den nye behandlingen må Statsforvalteren vurdere om det fulgte av eierseksjonsloven 1997 at seksjon 2 i dette tilfellet måtte sikres parkeringsplass ved at deler av parkeringsområdet ble opprettholdt som fellesareal. Det må videre vurderes hvilken betydning dette eventuelt har for gyldigheten av denne delen av reseksjoneringsvedtaket, og om vedtaket bør omgjøres i tråd med dette.

Ombudet ber om Statsforvalterens tilbakemelding på hvordan uttalelsen er fulgt opp innen 26. januar 2025.