B sendte Svelvik kommune melding om oppføring av carport og vedskjul. Kommunen godkjente oppføringen, på vilkår av at eiendommen til A ikke ble benyttet som snuplass i tilknytning til bruk av omsøkte bygning. A klaget på kommunens vedtak. I klagen ble det gjort gjeldende blant annet at B ikke oppfylte kravet om «sikret lovlig atkomst» jf. plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 (plbl.) § 66 nr. 1 fra carporten/vedskjulet da det ikke kunne dokumenteres verken avtalefestet eller hevdet veirett. Det ble også påpekt at B ikke ville kunne oppfylle vilkåret om ikke å benytte As eiendom som snuplass.
Kommunen tok ikke klagen til følge og oversendte saken til Fylkesmannen i Vestfold. Fylkesmannen godkjente bygget og dets plassering. Av fylkesmannens vedtak fremgikk:
«Fylkesmannen er kjent med de vanskelige innkjøringsforholdene til garasjen. Dersom tiltakshaver ikke oppnår en avtale om bruk av nabogrunn til innkjøring kan følgelig ikke garasjen brukes etter sin hensikt. Dette er imidlertid privatrettslige forhold som ligger utenfor vår kompetanse å ta stilling til. Fylkesmannen har følgelig kun godkjent bygget og dets plassering.»
A (heretter klageren) klaget saken inn for ombudsmannen. Det ble gjort gjeldende at fylkesmannens vedtak var ugyldig. Det ble vist til at fylkesmannen ikke hadde vurdert tiltaket opp mot plbl. § 66 første ledd nr. 1, og at vilkåret om «sikret lovlig atkomst» ikke var oppfylt.
Fylkesmannen ble av ombudsmannen bedt om å redegjøre nærmere for saken. Det ble stilt spørsmål om fylkesmannen hadde tatt stilling til As anførsel om at vilkåret i plbl. § 66 nr. 1 om atkomst ikke var oppfylt. Fylkesmannen ble i så fall bedt om å begrunne svaret. Fylkesmannen ble videre bedt om å redegjøre for hvorvidt spørsmålet om atkomsten var «sikret» ble vurdert da tomta første gang ble bebygd, og dersom dette tidligere var vurdert og avgjort, om det etter fylkesmannen mening var adgang til å foreta en ny vurdering av dette.
Av fylkesmannens svarbrev fremgikk bl.a. følgende:
«I foreliggende sak har tomta direkte adkomst til vei x. Det er på tomta fra tidligere oppført et bolighus (1963) og garasje (1987). Området omfattes ikke av noen reguleringsplan. Det nå omsøkte tiltak (garasje/uthus) ligger nord for bolighuset og vil ha de samme adkomstrettighetene som tomta for øvrig, dvs. mot syd ut på vei x. Vedlagte kartskisser belyser situasjonen på en illustrerende måte. Fylkesmannen mener m.a.o. at oppføring av en ekstra garasje/uthus ikke trenger å behandles etter plan- og bygningsloven § 66 nr. 1 når tomta har lovlig adkomst gitt i tidligere byggetillatelse (1963). Nevnte bestemmelse vil kun få anvendelse dersom tiltaket vil betinge ny adkomst, noe som ikke er tilfellet i sak.
Vår sak knytter seg til at tiltakshaver ikke har nødvendig manøvreringsplass på egen eiendom for å kunne benytte omsøkte garasje. Vi viser til vårt vedtak der vi skriver at dersom ’tiltakshaver ikke oppnår en avtale om bruk av nabogrunn til innkjøring kan følgelig ikke garasjen brukes etter sin hensikt. Dette er imidlertid privatrettslige forhold som ligger utenfor vår kompetanse å ta stilling til. Fylkesmannen har følgelig kun godkjent bygget og dets plassering’.»
Klageren kom med merknader til fylkesmannens brev, og anførte at:
«Det fremgår med all tydelighet av det vedlagte kartet at adkomstrettigheten til B gjelder direkte adkomst fra/til vei x (markert med blått). Denne saken gjelder adkomstrett/bruksrett til veien [heretter vei y] langs Bs eiendom (skravert med blått).»
Klageren fastholdt også i et senere brev at vei y ble opparbeidet av klageren for tre år siden og at atkomstrettighetene gitt i 1963 kun gjaldt for vei x.
Fylkesmannen forutsatte i et brev til ombudsmannen at tomta hadde atkomstrett til vei x og at det måtte «legges til grunn at garasje (uthus) på tomta har de samme rettigheter til vei x som hovedbygningen».
Ved avslutningen av saken uttalte jeg:
«I plbl. § 66 nr. 1 første setning heter det:
«Eiendom kan bare deles eller bebygges dersom byggetomta(ene) enten er sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte er sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.»
Bestemmelsen innebærer at det både i bygge- og delesaker skal stilles krav om at byggetomta har lovlig atkomst til vei som er åpen for alminnelig ferdsel. Det første alternativet i plbl. § 66 nr. 1 kommer til anvendelse dersom byggetomta ligger i umiddelbar nærhet til slik vei. Det andre alternativet regulerer de situasjonene der det ligger en eller flere eiendommer mellom byggetomta og frem til veien. Det kreves da at byggetomta «ved tinglyst dokument eller på annen måte er sikret vegforbindelse» og at kommunen godtar veiforbindelsen som «tilfredsstillende».
For at veiforbindelsen skal være «sikret» etter det andre alternativet, er det ikke et absolutt vilkår at veiretten er tinglyst. Retten må imidlertid være «stedsvarig og tilkomme den som til enhver tid er eier av grunnen», jf. Bygningslovkomiteen 1960 s. 149. Plan- og bygningsmyndigheten må prejudisielt ta stilling til kravet om at veiforbindelsen er «sikret», og plbl. § 66 nr. 1 innebærer slik sett et unntak fra det alminnelige utgangspunktet om at rent privatrettslige forhold er bygningsmyndighetene uvedkommende. Dersom tiltakshaveren ikke kan dokumentere de nødvendige veirettigheter, kan plan- og bygningsmyndighetene ikke godkjenne søknaden.
Fylkesmannen la til grunn at tiltakshaverens tomt har «nødvendige adkomstrettigheter» til vei x sør på eiendommen, og viste til at tomta ble bebygd i 1963, før plan- og bygningsloven trådte i kraft. Klageren synes ikke å ha bestridt denne atkomstretten til tomta. Jeg legger derfor til grunn for den videre vurdering at tiltakshaveren har sikret atkomst fra vei x til tomta sør på eiendommen (veien er markert med blått på klagerens tegninger).
Klagen hit knytter seg fylkesmannens manglende vurdering etter plbl. § 66 nr. 1 av om tiltakshaveren har «sikret» veiforbindelse fra vei x og opp til byggetiltaket (carporten/vedskjulet). For å komme til carporten/vedskjulet må tiltakshaveren kjøre på vei y som går over tredjemanns eiendom (klageren har på tegningene skravert denne veien med blått). Det anføres at tiltakshaveren ikke har noen rett, verken hevdet eller avtalefestet, til å kjøre på denne veien.
Fylkesmannen har lagt til grunn at byggesøknaden ikke trengte å behandles etter plbl. § 66 nr. 1 «når tomta har lovlig adkomst gitt i tidligere byggetillatelse (1963)».
Det må derfor tas stilling til om plbl. § 66 nr. 1 andre alternativ kom til anvendelse i denne saken.
Spørsmålet blir om det er tilstrekkelig at tomta som sådan ved fradeling eller bebyggelse er «sikret» atkomst etter plbl. § 66 nr. 1, eller om dette kravet også knytter seg til senere byggetiltak. Ut fra sistnevnte forståelse av bestemmelsen måtte også carporten/vedskjulet i denne saken være «sikret» veiforbindelse til vei x, selv om det ikke var omstridt at tomta som sådan var sikret atkomst, og plan- og bygningsmyndighetene skulle prejudisielt ha tatt stilling til dette privatrettslige spørsmålet. Det forutsettes at vei y ikke er åpen for ferdsel.
Kravet om atkomst i plbl. § 66 nr. 1 knytter seg til «byggetomta(ene)». Ut fra ordlyden er det med andre ord tilstrekkelig at tomta er sikret atkomst.
Jeg forstår formålet bak § 66 nr. 1 slik at den skal hindre at det fradeles eller bebygges tomter uten at tiltakshaveren eller andre lovlig kan komme seg til og fra. At bestemmelsen ikke har til formål å sikre at tiltakshaveren har atkomst til det enkelte byggetiltak inne på tomta, synes å være i samsvar med oppfatningen i juridisk teori, se Odd Jarl Pedersen m.fl., Plan- og bygningsrett (Universitetsforlaget 2000), s. 513, der det legges til grunn at «[i]nne på selve byggetomta får ikke plbl. § 66 nr. 1 anvendelse, men ved bebyggelse kan det i medhold av plbl. § 69 kreves at det på tomta er sikret areal bl.a. for avkjørsel og parkering».
De hensyn som begrunner hovedregelen om at privatrettslige spørsmål er plan- og bygningsmyndighetene uvedkommende, taler også mot en utvidende tolkning av det unntak regelen i plbl. § 66 nr. 1 innebærer. Det skaper forutsigbarhet og ryddighet at plan- og bygningsmyndighetene avklarer forholdet til plan- og bygningsrettslige regler, mens rettighetshaverne selv avklarer det privatrettslige, eventuelt med bistand av domstolene. Saksbehandlingen hos plan- og bygningsmyndighetene er ikke lagt opp til å avklare privatrettslige uenigheter, da det ofte vil kunne kreve bevisvurderinger av et visst omfang. Gode grunner taler med andre ord for at så lenge atkomsten til tomta som sådan er sikret, er det tiltakshaverens – og ikke plan- og bygningsmyndighetenes oppgave – å sørge for å ha det nødvendige privatrettslige grunnlag for å kunne bruke byggetiltakene på tomta som ønsket.
Det legges også i Tyrén m.fl., Plan- og bygningsloven Kommentarutgave, (5. utg. 2004), s. 272, til grunn at «[d]ersom bebygget eiendom er sikret tinglyst veirett vil ny bebyggelse på samme tomt som hovedregel kunne oppføres uten at spørsmålet om veirett tas opp på nytt». Som Tyrén her antyder, kan det tenkes unntak fra utgangspunktet om at plbl. § 66 nr. 1 ikke kommer til anvendelse dersom atkomsten til tomta først er sikret. Etter plbl. § 87 nr. 2 kommer lovens bestemmelser til anvendelse også ved for eksempel «tilbygging, påbygging eller underbygging», jf. bokstav c og «bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift», jf. bokstav e. Det innebærer at forvaltningen kan måtte vurdere kravet i plbl. § 66 nr. 1 også ved tiltak på bestående byggverk. En bruksendring av et bolighus til en familiebarnehage kan for eksempel medføre økt trafikk av et slikt omfang, at gode grunner kan tale for at § 66 nr. 1 kommer til anvendelse. Det er mulig at plbl. § 66 nr. 1 ut fra en konkret vurdering også vil kunne komme til anvendelse ved søknadsbehandling av nye byggetiltak der tomta fra før er sikret atkomst. Jeg finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på dette spørsmålet nå. I denne saken er det snakk om å oppføre en garasje ekstra, til enten en bobil eller en personbil. Jeg kan ikke se at tiltaket medfører noen vesentlig endring av bruken av tomta eller at det gjør seg gjeldende noen hensyn som skulle tilsi at plbl. § 66 nr. 1 skulle komme til anvendelse i denne saken.
På denne bakgrunn har jeg ikke rettslige innvendinger mot fylkesmannens oppfatning om at plbl. § 66 nr. 1 ikke kom til anvendelse i denne saken, eller mot at fylkesmannen stadfestet Svelvik kommunes byggetillatelse uten å avklare prejudisielt om tiltakshaveren hadde privatrettslig adgang til å bruke vei y. Jeg har med denne uttalelsen heller ikke tatt stilling til dette privatrettslige spørsmålet. Klageren peker på at tiltakshaveren må rygge inn på hans eiendom for å kunne snu når han kjører ut av carporten. Det er i kommunens tillatelse 26. juni 2006 stilt følgende vilkår: «Eiendommen til [A] tillates ikke benyttet som snuplass tilknyttet bruk av omsøkte bygning». Fylkesmannen la i vedtaket 7. desember 2007 til grunn at dersom tiltakshaveren ikke oppnår avtale med klageren om bruk av nabogrunnen til innkjøring, og garasjen følgelig ikke kan brukes etter sin hensikt, så er det et «privatrettslig forhold som ligger utenfor vår kompetanse å ta stilling til». På bakgrunn av min konklusjon om at plbl. § 66 nr. 1 ikke kom til anvendelse i denne saken, har jeg ikke avgjørende rettslige innvendinger mot fylkesmannens standpunkt om at dette er et privatrettslig spørsmål som lå utenfor plan- og bygningsmyndighetenes oppgave å undersøke nærmere. Jeg finner imidlertid grunn til minne om at plan- og bygningsmyndighetene både kan, og ofte bør, vurdere om det ved bygging av garasje er tilstrekkelig snuplass inne på egen tomt, jf. plbl. § 69 (eventuelt i henhold til kommunal vedtekt).»