• Forside
  • Uttalelser
  • Uklar planbestemmelse må tolkes for å avklare om et tiltak er i strid med reguleringsplanen

Uklar planbestemmelse må tolkes for å avklare om et tiltak er i strid med reguleringsplanen

Det fremgikk ikke av ordlyden i reguleringsplanens bestemmelse om maksimal tillatt høydeplassering av fritids­boliger om denne skulle beregnes ut fra eksisterende eller ferdig planert terreng. Fylkesmannen i Telemark unnlot å ta stilling til om den godkjente fritids­boligen var i strid med denne plan­bestemmelsen, og vurderte i stedet tiltaket etter lovens plasserings­bestemmelse. Naboene klaget fylkesmannens vedtak inn for ombudsmannen.

Jeg er kommet til at fylkesmannen må ta stilling til om tiltaket er i samsvar eller i strid med regulerings­planen. For å avklare dette må reguleringsplanen tolkes. Jeg ber fylkes­mannen om å vurdere saken på nytt.

 

Oppfølging

Sakens bakgrunn

Hjartdal kommune ga tillatelse til oppføring av fritidsbolig på X.

Eierne av nabotomten, A og B, påklaget vedtaket og anførte blant annet at fritidsboligen var i strid med reguleringsplanens bestemmelse om at sokkel­høyde ikke skal overstige 70 cm over «laveste del av bakken».

Fylkesmannen i Telemark tok ikke klagen til følge. Forholdet til den aktuelle plan­bestemmelsen ble kommentert slik:

«Hvordan ’laveste del av bakken’ skal forstås er ikke nærmere beskrevet i regulerings­­planen. Om ’laveste del av bakken’ skal tolkes som laveste del av eksisterende terreng/opprinnelig terreng, eller laveste del av opparbeidet terreng fremstår derfor som uklart.

Reguleringsbestemmelsene tar heller ikke stilling til om oppfylling av tomten vil være nødvendig og eventuelt hvordan slik oppfylling skal være.

I slike tilfeller hvor reguleringsplanen er taus, må kommunen vurdere bygningens endelige høydeplassering etter plan- og bygningsloven[s] alminnelige bestemmelse om høyde og plassering i § 29-4.»

Fylkesmannen foretok deretter en vurdering av tiltakets høydeplassering ut fra lov om plan­­legging og byggesaks­behandling 27. juni 2008 nr. 71 (pbl.) § 29-4 første ledd første punktum. Etter denne bestemmelsen skal byggverkets plassering, herunder høyde­­­plassering, og byggverkets høyde godkjennes av kommunen.

Naboene henvendte seg til ombudsmannen vedrørende fylkesmannens forståelse av bestemmelsen om høyde­plasseringen av fritidsboligen.

Undersøkelsene herfra

Det ble funnet grunn til å undersøke saken, og fylkesmannen ble bedt om å redegjøre nærmere for på hvilket grunnlag reguleringsplanen ble ansett «taus» når det gjaldt høyde­plassering av fritids­boligen. Det ble også spurt om fylkesmannen mente hun kunne se bort fra plan­bestemmelsen dersom denne var uklar, uten å foreta en nærmere tolkning av bestemmelsen.

I fylkesmannens svarbrev fremgikk:

«Fylkesmannen ser at vi skulle ha tolket bestemmelsens ordlyd nærmere før vi gikk videre i vurderingen etter pbl § 29-4. Reguleringsplanen og praktisering av denne er det kommunen som kjenner best til. Fylkesmannen har derfor bedt om kommunens vurdering av formuleringen ’laveste del av bakken’.»

Kommunens redegjørelse ble gjengitt bl.a. slik:

«Det er dessverre fleire planar som manglar anvisning av terrenghøgder. I dei fleste planar der det er forklart er det opparbeida terreng som er brukt.

I dei planar som manglar ei anvisning er kommunen si oppfatning ’laveste del av opparbeida terreng’. Dette er eit bevisst valg vi har gjort utifrå dei moglegheitene som TEK 10 § 6-2 gir, og kva som er enklast/mest praktisk å forhalde seg til.»

Fylkesmannen skrev videre:

«Fylkesmannen har ingen innvendinger til kommunens tolking av egen plan, og legger denne til grunn. ’Laveste del av bakken’ tolkes derfor som laveste del av opparbeidet terreng. Dette er også i samsvar med kommunens myndighet i for­bindelse med høydemåling, jf byggteknisk forskrift § 6-2 (4).»

Klagerne kommenterte deretter fylkesmannens svar.

Jeg ser slik på saken

En reguleringsplan er i henhold til pbl. § 12-1 første ledd et arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser. Regulerings­­planen fastsetter fremtidig arealbruk for planområdet og er ved kommune­styrets vedtak «bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i § 1-6», jf. § 12-4 første ledd første punktum. Det vil si at tiltak «ikke [må] være i strid med planens arealformål og bestemmelser», jf. § 12-4 annet ledd.

Slik rettsvirkning av regulerings­planer medfører at bygningsmyndighetene må ta stilling til om tiltaket det søkes om er «i strid med» regulerings­­­planen. I så tilfelle er tiltaket avhengig av dispensasjon fra planen for å kunne godkjennes.

Eiendommen er regulert til byggeområde ved reguleringsplan Y. Det er i pkt. 3.2 annet punktum gitt slik bestemmelse om terreng­tilpasning:

«Sokkelhøyde skal ikke overstige 70 cm over laveste del av bakken.»

Slik jeg forstår denne bestemmelsen, stiller reguleringsplanen her krav til maksimal tillatt høyde­plassering av fritids­boligen. Jeg kan dermed vanskelig si meg enig i fylkesmannens standpunkt i vedtaket, om at reguleringsplanen på dette området er «taus». I fylkes­mannens svar hit synes det imidlertid som om denne oppfatningen ikke opprettholdes.

For å kunne ta stilling til om fritidsboligen er søkt oppført i samsvar med kravet i pkt. 3.2 annet punktum, vil det sentrale spørsmålet være hvordan «laveste del av bakken» skal forstås – som laveste del av eksisterende eller ferdig planert terreng. Regulerings­planen må tolkes for å komme frem til den retts­regelen som gjelder for maksimal tillatt høyde­plassering. Denne rettsregelen må deretter anvendes på faktum i saken (subsumsjon) for å avklare om tiltaket er i strid med reguleringsplanen.

Fylkesmannen har i vedtaket unnlatt å foreta slik tolkning av reguleringsplanen. Følgelig har hun heller ikke subsumert og vurdert hvorvidt fritidsboligen på klagernes nabo­tomt er i strid med rettsregelen om maksimal tillatt høydeplassering. Tiltakets forhold til reguleringsplanen var ikke avklart, og det var dermed ikke adgang til å gi tillatelse til tiltaket, jf. pbl. § 12-4.

I svaret på ombudsmannens spørsmål har fylkesmannen vist til og lagt til grunn rede­gjørelsen fra kommunen, og tolket laveste del av «bakken» som laveste del av «opp­arbeidet terreng». Kommunen har imidlertid ikke foretatt en konkret tolkning av bestemmelsen i denne reguleringsplanen ut fra de rettskildefaktorene og -prinsippene som er relevante her, men kun gitt uttrykk for et generelt standpunkt. Saken stiller seg således ikke vesentlig annerledes etter mine undersøkelser enn ved fylkesmannens vedtak.

Jeg må etter dette be fylkesmannen vurdere saken på nytt i lys av mine merknader om at forholdet til reguleringsplanen konkret må avklares. Hva utfallet av slik vurdering bør bli, finner jeg ikke grunn til å uttale meg om nå.

Tiltakshaver har ikke vært part i saken for ombudsmannen. Fylkesmannen må derfor gi ham anledning til å ivareta sine interesser under den nye behandlingen. Ved en eventuell omgjøring av vedtaket, må reglene i lov om behandlingsmåten i forvaltningssaker 10. februar 1967 § 35 følges.

Jeg ber om å bli holdt orientert gjennom å motta kopi av fylkesmannens fornyede vurdering.

 

 

Forvaltningens oppfølging

Fylkesmannen foretok deretter en ny vurdering av saken, hvor hun kom til at tiltaket var i strid med reguleringsplanen. Det opprinnelige vedtaket ble på dette grunnlaget omgjort som ugyldig med hjemmel i forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav c. Klagerne fikk likevel ikke medhold, da fylkesmannen ga dispensasjon «etter pbl § 19-2 for oppføring av hytte som omsøkt».